Het rendement kan zeker op langere termijn tegenvallen

Een gegarandeerd rendement van 7 tot 8 procent en geen omkijken naar de verhuur of schoonmaak. Het klinkt verleidelijk, een vakantiehuisje voor de verhuur als belegging. Maar is het ook de 'prachtige investering' die vakantieparken ons voorspiegelen?

Kirsten en William Burg-Lehmkuhl uit Maastricht kopen in 2014 twee chalets op een vakantiepark op de Veluwe. Voor hun investering krijgen ze drie jaar lang een gegarandeerd rendement van 7 procent over de aankoopprijs van de chalets. "We waren tevreden over de opbrengst en gaven al vroeg te kennen in gesprek te willen over de verdere samenwerking na drie jaar'', vertelt William. "Maar dat werd door het park steeds vooruitgeschoven.''

Als het vakantiepark na drie jaar wel wil praten, is het even slikken. Het stel kan kiezen: een nieuw gegarandeerd rendement van 3 procent of het daadwerkelijke rendement van de huizen. "Volgens het vakantiepark waren de chalets in drie jaar tijd minder verhuurd dan verwacht en dus moest het rendement daarop worden aangepast'', vertelt William. "Je moet ze dan maar op hun blauwe ogen geloven dat de bezettingscijfers kloppen.''

De familie Burg-Lehmkuhl kiest voor het gegarandeerde rendement van 3 procent, waarvan na aftrek van de gemeentelijke lasten en verzekeringen zo'n 2,5 procent overblijft. "Dat is nog steeds een hoger rendement dan op de spaarrekening, maar natuurlijk niet het rendement dat ons in recreatiewoningen deed investeren'', zegt Kirsten.

Onderhoud

Een insider bij een van de grote vakantieparken ("geen naam alsjeblieft"), raadt geïnteresseerden aan kritisch te zijn op recreatiewoningen met een kortlopend en hoog gegarandeerd rendement. ,,Een hoog rendement is makkelijk toe te zeggen, zeker als het een park met nieuwe of gerenoveerde woningen betreft; dat trekt namelijk veel bezoekers. Daarnaast zijn de kosten voor onderhoud in de eerste jaren laag. Maar na vijf jaar moet er een schilder komen of zijn er meubels aan vervanging toe. Als die kosten dan voor jou zijn, gaat het rendement omlaag.''

Er zijn ook vakantieparken die adverteren met langlopende, gegarandeerde rendementen. Zo belooft Center Parcs kopers van een woning op vakantiepark De Eemhof in Zeewolde een geïndexeerde huuropbrengst van 4,5 procent van de aanschafprijs van de woning, voor een periode van 15 jaar. Investeerders die meer risico durven te nemen, kunnen ook kiezen voor een vast rendement van 3 procent plus een percentage van de totale huuropbrengst van het park.

Center Parcs blijft verantwoordelijk voor de verhuur van, en het onderhoud aan de huisjes in het park. De kosten daarvan zijn, net als die van verzekeringen en gemeentelijke heffingen, in het rendement meegenomen. "Kopers betalen alleen de jaarlijkse onroerendezaakbelasting en de eenmalige kosten voor de aankoop van een huis, zoals de overdrachtsbelasting'', vertelt een makelaar van Center Parcs Vastgoed aan de telefoon.

In het contract is ook opgenomen dat Center Parcs de inventaris na tien jaar op eigen kosten vervangt. Daaronder valt niet de keuken of badkamer, maar alleen het meubilair en zaken als servies.

Eigenaren mogen hun woning op elk moment verkopen. De enige voorwaarde is dat de afgesloten overeenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar. Die mag dus niet meer kiezen tussen het gegarandeerde of het variabele rendement. Na 15 jaar biedt Center Parcs de optie het contract drie keer met vijf jaar te verlengen. Als eigenaar moet je daarin mee. ,,Maar wel tegen dezelfde voorwaarden'', zo verzekert de makelaar.

Lastig verkoopbaar

Het lagere rendement bij de vernieuwing van hun contract was voor Kirsten en William Burg-Lehmkuhl aanleiding hun vakantiewoningen via de vastgoedtak van het vakantiepark in de verkoop te zetten. Drie verkopers en drie jaar later zijn de huizen echter nog niet verkocht. Kirsten; "Voor het vakantiepark is het waarschijnlijk veel interessanter om eerst het nieuwe aanbod te verkopen en dat blijft maar groeien.''

Daardoor ziet het er naar uit dat het Limburgse stel zijn vraagprijs moet laten zakken en daarmee verlies moet nemen op hun oorspronkelijke investering. Daarover zijn ze wat teleurgesteld. "De woningen worden door de aanbieder gepresenteerd als waardevaste investeringen en zo worden ze nog steeds geadverteerd.''

Makelaar Dennis Kuiper uit Leerdam krijgt regelmatig de vraag of de aanschaf van een vakantiewoning een verstandige investering is. Hij zet vraagtekens bij de bouwkwaliteit van sommige recreatiewoningen. "Je ziet steen, maar ook veel hout, blik en kunststof. Zo'n huis levert misschien een mooi rendement op, maar is er ook een eindwaarde? Is de bouwkwaliteit dusdanig dat het over tien jaar nog te verhuren of verkopen valt? Wees als koper dus kritisch op de duurzaamheid van de gebruikte materialen.''

Daarnaast is volgens Kuiper ook de locatie van groot belang. "Is het slim om naast een varkensschuur in Noord-Brabant een vakantiewoning te hebben? Aan de kust, op de Veluwe of in Friesland is het waarschijnlijker dat je huisje in trek blijft. Je betaalt dan uiteraard meer, maar je koopt ook een beetje zekerheid.''

Bezoek voor aankoop van een recreatiewoning het park een aantal keer, zodat je niet voor verrassingen komt te staan, adviseert Kuiper. "Sommige vakantieparken hebben er een handje naar om huizen te verhuren aan arbeidsmigranten. Dit om het park draaiende te houden en de beloofde rendementen te halen.''

En dan zijn er nog de parkkosten. Bij een gegarandeerd rendement zijn die vaak al doorberekend, maar lang niet altijd. Lees dus de kleine lettertjes.

Huurgrond

Vaak koop je een woning met eigen grond, maar er zijn ook parken die werken op basis van erfpacht. In dat geval betaal je erfpachtcanon, ofwel huur voor de grond. Dat bedrag ligt voor een bepaalde periode vast, meestal voor 50 jaar. Als deze termijn verloopt, stelt de gemeente de erfpacht opnieuw vast, op basis van de grondwaarde op dat moment.

"En daar kan een flinke prijsstijging uitrollen, waardoor niet alleen de kosten stijgen maar het huis ook lastiger verkoopbaar wordt'', zegt Kuiper. "Als de termijn binnen afzienbare tijd verloopt, gaan potentiële kopers toch denken: moet ik dat nou wel doen? Als die prijs verdubbelt is de lol er wel af.''

Er zijn ook vakantieparken die de grond in eigendom houden. De koopprijs van de woning is dan lager, maar je betaalt wel jaarlijks een huurprijs. Nadeel van deze overeenkomst is dat hij door de grondeigenaar kan worden opgezegd. Ook kan hij de huurprijs verhogen. Als koper heb je dus minder zekerheid. "Wij bieden geen vakantiewoningen op huurgrond meer aan'', meldt een medewerker van Vakantiemakelaar.nl. "Het leverde te veel conflicten op.''

Derde woning

De ervaring met hun chalets op Veluwe weerhield Kirsten en William er niet van een derde recreatiewoning aan te schaffen: een appartement in Maastricht bij Dormio, verhuurder van luxe vakantiewoningen. "Hier gaat de uitkering op basis van het daadwerkelijke rendement. Dus hoe meer er verhuurd wordt, hoe meer het oplevert'', zegt William.

In Maastricht betalen ze wel parkkosten, een paar honderd euro per maand. Dat neemt een hap uit het rendement, maar ze hebben het er graag voor over. Kirsten: "Over die kosten zijn we vooraf netjes ingelicht. Verder is alles prima geregeld, van schoonmaak tot onderhoud. Ook is er een goed georganiseerde VVE.''

En wat nu als de chalets verkocht zijn? "Waarschijnlijk investeren we het in iets anders, want het is niet makkelijk om je geld uit een vakantiewoning te halen.''

Bron: De Stentor - Achterhoek - 08-07-2020 

Geschreven door Kaj van Arkel