Verhuren van een recreatiewoning

Als eigenaar (of toekomstig eigenaar) van uw recreatiewoning neemt u zelf de beslissing om uw eigendom te gaan verhuren ( zie hiervoor ook het hoofdstuk “kopen”). Wij willen u graag informeren over alle punten die aan de orde komen, of kunnen komen, alvorens u besluit om tot verhuren over te gaan. Hiermee hopen wij dat u niet voor onverwachte gebeurtenissen komt te staan.

Een belangrijk aandachtspunt is dat Resort De Achterhoek vaak bij de verkoop van een recreatiewoning al met het aanbod komt om uw recreatiewoning, verplicht onder hun beheer, te gaan verhuren al dan niet met een vaste rendement voor een aantal jaren. Hier komen we verderop in dit hoofdstuk op terug met name, omdat we u ook willen attenderen op alle kosten die bij verhuur aan de orde komen. Dit geeft naar ons idee een beter beeld van het effectieve rendement.

BTW

Een ander belangrijk punt is de BTW die u verschuldigd bent en/of terug ontvangen kunt als u gebruik maakt van de kleine ondernemersregeling (KOR). Dit gaat via de belastingdienst waar u een BTW nummer kunt aanvragen. Deze regeling verandert per 1-1-2020 op ingrijpende wijze. Hierover vindt u alle gegevens, voor zover ons bekend, in een aparte bijlage (zie nieuwsbrief Europarcs van november 2019/bijlage Equus Accountants). Meer informatie kunt u krijgen bij de Belastingdienst.

Verhuurbepaling

In de leveringsovereenkomst, die u als koper met de verkoper bij de notaris heeft laten passeren of laat gaan passeren, staat de volgende passage opgenomen. Deze versie komt uit een koopovereenkomst  uit 2006:

“Het is de Eigenaar/Koper niet toegestaan indien hij zijn recreatie-eenheid wenst te verhuren  - onder “verhuren” tevens te verstaan het zonder vergoeding ter beschikking stellen aan familieleden en overige derden,  de verhuur anders te laten plaatsvinden dan door bemiddeling van de Verkoper daartoe aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie. Verhuur tot maximaal 4 weken per jaar aan familieleden hoeft echter niet via de verhuurbemiddelingsorganisatie te verlopen. De koper is gehouden een huurder, of een gebruiker krachtens een ander recht dan huur, in kennis te stellen van het na te melden parkreglement, waaraan de huurder of gebruiker, zich dient te onderwerpen.”

Als de huidige eigenaar tot verkoop van het Resort overgaat kan deze passage uit de leveringsovereenkomst  automatisch overgedragen worden aan een nieuwe eigenaar van het Resort.

BEX-overeenkomst:

De Beheer- en Exploitatieovereenkomst die met u afgesloten wordt door Resort De Achterhoek geldt als uitgangspunt bij het verhuren van uw recreatiewoning. De verhuur valt onder de verantwoordelijkheid van de Beheerder van Resort De Achterhoek. De laatste BEX-overeenkomst is ingegaan op 1 januari 2018 en heeft een geldigheidsduur van 3 jaar. Een bijlage is als document toegevoegd.

Vanaf 1-1-2020 wordt voor de verhuurverwerking en de facturering aan de eigenaren gewerkt met Newyse/Maxxton Software. Met behulp van een online-portal  “Mijn Europarcs” kunt u allerlei gegevens en functionaliteiten raadplegen.

In de BEX-overeenkomst staan ook de algemene kosten die aan de orde komen bij de verhuur van uw recreatiewoning. Dit zijn kosten die naast de algemene kosten in rekening gebracht worden. Deze algemene kosten zijn in een bijlage op onze website terug te vinden.

Van belang hierbij is de jaarlijkse prijsindex die toegepast wordt. Het gaat hier om de CBS prijsindex voor huishoudens.

In de versie van de BEX-overeenkomst die na 2013 wordt aangeboden,is door Europarcs opgenomen dat zij, naast de jaarlijkse prijsindex, 1x per 5 jaar de prijzen vanuit hun kant eenzijdig mogen aanpassen.

Jaarlijkse kosten die aan de orde komen vanuit de BEX-overeenkomst zijn:

  • 25% afdracht van de huursom aan de verhuurder per boeking (variabel bedrag afhankelijk van de feitelijke verhuur);
  • Afkoop klein onderhoud en klein inventaris;
  • Jaarlijks onderhoud van de cv-ketel (vast bedrag per jaar);
  • Vergoeding ter voorkoming legionellabesmetting (vast bedrag per jaar) oftewel legionellapreventie;
  • Organiseren van activiteiten om de verhuur te stimuleren (vast bedrag per jaar) oftewel de PR-vergoeding;
  • Jaarlijkse grote schoonmaak, wat in kosten verschilt voor “kleine (t/m 6 personen) en grote objecten (vanaf 8 personen)” (vast bedrag per jaar) oftewel schoonmaakplus.
  • Ongediertebestrijding;
  • Tuinonderhoud van de eigen tuin (vast bedrag per jaar);
  • Brandblusser en rookmelders;
  • Vergoeding aan de beheerder bij eigen gebruik (vast bedrag).

Indien aanwezig:

  • Onderhoud sauna;
  • Onderhoud jacuzzi;
  •  Schoorsteenvegen

Wij raden u aan al deze extra kosten bij verhuur en de algemene kosten door te berekenen om zo inkomsten (het rendement) en de uitgaven helder in beeld te hebben. Wij komen hier op terug in het hoofdstuk Rendement

Een BEX-document  met een voorbeeld afrekening met de vaste algemene jaarlijkse kosten en de extra kosten bij verhuur, hebben we toegevoegd aan onze website.

Algemene aandachtspunten:

  • Weest u zich bewust van de termijn van de BEX-overeenkomst. De BEX-overeenkomst van 2018 heeft een geldigheidsduur van 3 jaar. Het is niet automatisch zo dat er na afloop hiervan, een nieuwe overeenkomst door de Beheerder wordt aangeboden. In de meeste gevallen wordt nu een gegarandeerd rendement van 5,7 of zelfs 10 jaar aangeboden bij de koop van een nieuwe vakantiewoning..
  • Huidige eigenaren die een BEX-overeenkomst afgesloten hebben zijn al enige keren onaangenaam verrast door het tussentijds opzeggen van de overeenkomst door de Beheerder. Dit mag en kan de Beheerder (dit geldt ook voor de verhuurder) jaarlijks doen, echter over de vorm en inhoud van de nieuwe overeenkomst wordt eenzijdig een voorstel gedaan. In sommige gevallen waren nog wel kleine of kortdurende aanpassingen mogelijk.
  • Als u een verhuurovereenkomst heeft of u verhuurt particulier (na toestemming van de Beheerder) dan hoeft u geen Forensenbelasting aan de gemeente Lochem te betalen. U moet dit wel zelf bij de gemeente kenbaar maken en formeel om vrijstelling vragen. (Wij adviseren u dan, de door beide partijen getekende, BEX-overeenkomst als bijlage bij de aanvraag mee te sturen)

Verhuuropbrengsten en eigen verhuursite.

Op de website van Europarcs staat hierover het volgende vermeld:

“Verhuuropbrengsten

  • De verhuuropbrengsten worden maandelijks, of driemaandelijks met u afgerekend. U ontvangt hiervan ook een duidelijk overzicht. Verder krijgt u informatie over de bijkomende (park)kosten en de prijslijst ten behoeve van de servicekosten van EuroParcs Verhuur. Tevens wordt er een klantenfiche ingevuld. Hierop worden uw gegevens als eigenaar vermeld en ingevoerd in het reserveringssysteem van de parken. Doel van deze administratieve handelingen is om overzicht te houden zodat wij uw recreatieobject en ‘uw’ park maximaal kunnen promoten. Dat gebeurt door marketingcampagnes via alle mogelijke middelen: print, televisie, digitaal en op beurzen, maar ook langs de weg kun je reclameborden van EuroParcs tegenkomen. Daarnaast is er een speciale mogelijkheid uw recreatieobject exclusief te promoten op de algemene sites van de parken. Die zijn met het centraliseren van de verhuurmogelijkheden via EuroParcs Verhuur nog interessanter geworden. Gasten kunnen 24 uur per dag en zeven dagen per week telefonisch boeken via het EuroParcs Contact Center.

Eigen verhuursite

  • U kunt uw verhuuropbrengsten verder verhogen door een eigen verhuursite in het leven te roepen waarin u uw recreatieobject met het betreffende vakantiepark aanprijst. U brengt daarmee uw verhuurprovisie met 10% omlaag: u betaalt voor de door Europarcs verleende verhuurservice van EuroParcs dan geen 25% maar 15%. Wanneer uw recreatieobject echter via een externe touroperator verhuurd wordt, dan is het percentage 25%.”

Particuliere verhuur:

Mocht u dit willen doen dan raden wij  u aan hier zorgvuldig mee om te gaan.

In de verhuurbepalingen van Europarcs staat dat maximaal 4 weken per jaar aan familieleden verhuurd mag worden, buiten de verhuurorganisatie om en zonder dat hier opbrengsten tegenover staan.

Een aantal van onze leden heeft na het opzeggen van de BEX-overeenkomst een schriftelijke bevestiging van Europarcs/de beheerder van het Resort toestemming gekregen dat particuliere verhuur mag. Hier zijn dan wel voorwaarden aan verbonden, waar u zich aan dient te houden. Een bij ons bekend voorbeeld is, dat u de huurders dan geen gebruik mag laten maken van de faciliteiten van de receptie, technische dienst en schoonmaak.

Versie 1.1: 1 juli 2020